物业管理收费一直是业主与物业公司之间难解的“结”，由此发生的矛盾和纷争几乎在每个小区上演，极端情况下，矛盾变得尖锐甚至难以调和，可能演变成为业主和物业公司之间永远的“隔阂”。本文通过剖析现实案例，力争找出业主和物业公司各自的诉求和利益关注点，提出化解隔阂、共建和谐的建言，期望能在业主和物业公司之间求得平衡和协调，从而演奏出和谐社区的和谐音符。

[ 案例 ] 江西赣州市客家大道星辰华庭的一名张姓业主与物业公司因为物业管理费收取时间发生争议。张业主认为，自己刚刚拿到新房的钥匙就开始装修，还处于装修期，不能算是已经住到房间里，物业公司一而再再而三地要求全额缴交物业管理费，不能接受。这位张姓业主的观点具有相当的代表性，不少业主把是否已经搬到新房居住看作是缴交物业管理费的时间标准。但这个观点却遭到物业公司反对。物业公司普遍认为，以业主到小区物业管理处办理入住手续，业主取得新房的钥匙作为业主入住的开始，并缴交物业管理费。 

　　[ 点评 ] 从法理上说，判断业主什么时候交纳物业管理费，应该从房屋什么时候处于业主的“实际控制”之下开始，即什么时候房屋的控制权从开发商转移到业主，物业管理费的交纳主体也相应从开发商转移到业主。 

　　考察全国各地物业管理立法，所谓转移“实际控制权”常见的法律表述主要有两种，一种是“交付”或“交付使用” ( 如上海、天津等 ) ，即房屋竣工后经业主验收合格，开发商将房屋交付给业主使用。而交付的标志通常是交钥匙，或者业主在交付通知书上签署同意意见等。开发商往往会通过房屋买卖合同约定交付条件、交付程序以及交付标志，因此，业主在与物业公司交涉是否应该交纳物业管理费时，不妨先仔细分析一下当初与开发商的合同约定，如果房屋确已从法律意义上转移给自己，而无论自己是否实际入住 ( 如空置、出租与他人、装修期间、装修后尚未搬家等 ) ，则应当交纳物业管理费。 

　　第二种立法表述是“入住” ( 如深圳、江西等 ) ，即业主入住之日起开始交纳物业管理费。但“入住”词易生误会，以为是居住到房屋里才算入住，就如本案中张姓业主所认为的那样：装修期间没有搬进去居住怎么算是入住呢？而实际上，法律意义上的“人住”另有含义。如《深圳市物业管理服务收费管理规定》申明确 : “入住”是指入住人收到书面入住 ( 入伙 ) 通知并办理完结相应手续，入住人收到入住 ( 入伙 ) 通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。比较而言，入住的标志究竟是什么，仍然含糊不清，易生歧义和争端，不如“交付”那么容易理解，况且房屋交付本身是业主和开发商之间的房屋买卖合同约定的重要内容，一般合同明确了交付标志，这样即便事后有认识上的不一致，也容易找到一个相对客观的判断标准。因此，笔者认为将房屋交付作为交纳物业管理费的时间点较为合适。

[ 案例 ] 南京方圆绿茵小区曾以规模较大、绿化环境优美、防范安全著称。小区大门至今还悬挂有“物管优秀小区”、“安全防范示范社区”、“文明小区”等牌匾。但最近风光已经不再：小区脏乱差，生活垃圾随地堆放，成群苍蝇乱飞，车辆停放毫无规矩，安全保卫不见踪影。物业公司张贴告示，声称少数业主拒交物业管理费，而且胡搅蛮缠动员其他居民不交物业管理费，使得公司 2006 年的物业管理费收取率只有 50% ，而 2007 年的趋势更差，公司已经到了无法正常维持的地步，因此，宣告撤离方圆绿茵小区，只留几个门卫维持小区治安，而门卫也很是担心：如果工资没有着落，我们该怎么办。小区业主对此自有说法。他们表示，针对小区物业管理的混乱现象，做过几次业主民意调查，调查得到业主的大力支持，并不是胡搅蛮缠。调查结果显示，交了物业管理费，得不到应有的优质的服务，正是因为对物业管理质量存在质疑才不交物业管理费，只要物业公司能够解决居民提出的问题，物业管理费自然会交的。 

　　[ 点评 ] 从法律上说，物业公司和业主是平等的合同关系，物业公司的义务是为业主提供质价相符的物业管理服务，而业主的义务是为此“买单”，按照合同约定的支付方式和金额交纳物业管理费。但从合同履行状态上分析，物业公司的义务和业主的义务是并存的，这就带来了同时履行抗辩的问题：业主方希望得到物业公司的良好服务后才愿意支付物业管理费，一旦业主对物业公司的服务不满意，就会以拒交物业管理费作为抗辩；对物业公司方而言，无论是投入物业管理人员还是提高服务水平，都需要大量资金投入，一方面业主不交纳物业管理费，另一方面又对服务质量提出更高的要求，这在客观上置物业公司于难堪境地。因此，业主能否以不满物业公司的物业服务为由拒交物业管理费，并不是一个简单的“是非”问题，实则是业主是否可以行使同时履行抗辩权的问题。 

　　关于同时履行抗辩权，《合同法》第 66 条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。” 

　　现实中，我们可以找到业主成功行使同时履行抗辩权的案例。据《法制晚报》报道，北京宣武区一位赵业主拖欠 1 年物业管理费被物业公司告上法庭。庭审中赵女土表示，自己入住小区近 3 年，之前按时缴交物业管理费，而且所交纳的物业管理费中含有绿化养护费，但至诉讼时，小区周围仍是荒草一片，根本没有什么“绿化养护”可言，物业公司提供的物业服务与合同约定严重不符却要求“打包”收取物业管理费，自己有权抗辩拒交物业管理费。法院经现场勘验后发现物业公司的确没有提供合同约定的绿化养护服务，判定赵女士免交物业管理费中的绿化养护费。 

　　可见，业主行使同时履行抗辩权的关键在于确有证据证明物业公司履行义务不符合合同约定，此中要点有三：第一，物业公司有明确的合同义务。一般来讲，物业公司为业主提供什么样的物业管理服务，在合同中会有明确约定，因此，判断物业公司是否履行了合同义务，应以合同为依据，如果业主要求物业公司承担合同之外义务，则不存在抗辩基础。通俗点讲，物业公司不能解决小区所有事情，也不能代人受过，而业主也不能陷入“业主自治”误区，过度维权。比如，媒体曾经报道，在南京有业主因为邻居装修噪音，要求物业公司补偿影响其休息的损失或者责令邻居停止装修后才交物业费；在武汉有业主家中厨房、卫生间的天花板有水渍，经物业公司检查系楼上装修后水管漏水引起，物业公司多次协调未见成效，业主就以物业公司装修管理上没有尽到责任为由拒交物业费；还有在南京有业主因为对开发商不满，如规划设计未考虑停车位、小区景观不配套等，找出种种借口拒绝缴费。这些情况都超出物业公司的义务范围，业主拒绝交费的抗辩依据不足。 

　　第二，物业公司没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。对于物业公司履行义务是否符合约定，需要从物业公司实际提供的物业服务与合同约定提供服务进行对比，而不能仅仅按照业主的主观认定和抱怨，否则容易导致业主权利和物业公司权利之间失衡。这从另外一个角度提醒各位业主签订物业管理服务合同的重要性，特别是明确物业公司提供服务的范围、明细要求、如何承担责任等。 

　　第三，业主行权要有确凿证据。缺乏证据支持，只会徒加业主与物业公司之间的猜忌和怀疑，加深双方的不信任感。因此，建议业主首先依法维权，按照现有物业管理法规赋予的方式正当维权；其次，建议业主做有心人，熟知物业管理服务合同，并且对物业公司违背合同的行为，注意保留相应的证据材料；最后，建议业主理性解决问题，及时通过业委会与物业公司沟通，交换意见，同时保留起诉到法院的权利。否则如上案例那样，业主拒交物业费导致物业公司退出小区管理，整个小区的安全卫生无法保障，对业主生活造成严重影响，对业主和物业公司而言是“两败”的结果。

[ 案例 ] 近日在沈阳市铁西区盛世华城小区 E 座楼门前上演“堵门事件”，引起当地公安局、房产局、政法委稳定办以及街道办事处赶赴现场救急。在现场，三四十名业主围在楼门处，几名身体强壮的年轻男子将楼门堵住。物业公司声称，只要业主交纳物业费，马上开门，否则决不放人。物业公司刘经理表示：这是没有办法的办法， E 座 145 户业主中只有 23 户交纳物业费，有的业户已经拖欠 2 年，除了 E 楼外，小区的其他几栋楼物业费收取情况都比较好。业主普遍指责物业公司封门的做法，表示物业公司没有权利阻止业主回家。在双方僵持中，部分业主交了物业费，交完后使得到一张门卡，但前来交纳物业费的业主仍是少数。 

　　[ 点评 ] 前面一个案例笔者点评业主对物业管理服务不满拒交物业管理费时应当依法和理性，这个案例中笔者对物业公司也要奉劝一句：走出管理误区，依法依约追缴。 

　　不能否认，目前收费难是物业公司普遍面临的问题，一些老小区物业收缴率只有 20%~3O% ，直接影响物业公司的生存。于是，一些物业公司便想方设法以各种手段追缴物业管理费，在济南有物业公司贴出大字报，公开曝光业主拖欠物业管理费；在南京有物业公司提出对无理欠费的行为建立惩罚机制，在小区里公布欠费业主各单，在武汉有物业公司对业主掐电断水，在浙江布物业公司对欠费业主进行辱骂、骚扰，甚至暴力威胁；在北京有物业公司封锁小区大门，限制欠费业主和家人进入小区；更为离奇的是在汉口有物业公司公然在欠费较多楼房单元前砌“隔离墙”，以致这个单元其他无辜居民气愤不已，对这样的“待遇”感觉“很屈辱” ...... 

　　物业公司“被逼无奈”采取五花八门手段追缴欠费实在是“下策”。实际上，不管是国家和地方的物业管理条例规定，还是与业主签订的物业管理服务合同，都认可物业公司对物业管理费的“收取权”，对于业主无故欠费，有权追缴，但前提是依法而为。比如《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》第四条规定，“房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。”《深圳市物业管理服务收费管理规定》第 15 条规定，“违反合同约定逾期不交纳物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。” 

　　笔者也注意到，的确有物业公司按照规定向法院提起诉讼，向业主追讨物业管理费，并取得成功。据中国法院网报道，上海闵行区业主顾先生以小区食堂产生油烟为由拒交三年物业管理费，法院审理后认为，物业公司根据合同对小区进行了管理，顾先生接受了物业管理及服务，理应给付物业管理费，至于食堂产生油烟问题与本案系两个不同法律关系，可另案解决，故判决顾先生支付物业管理费。此外，笔者留意到北京北环花园的案例显示，被诉业主对给付物业管理费的法院判决不服而拒不执行，结果被法院司法扣留，引起社会关注。 

　　但应看到，到法院起诉业主追缴物业管理费，对物业公司而言，法律程序过长，追缴成本过高，不少物业公司并不情愿以这种“公事公办”的方式，为了几百元或几千元与业主对簿公堂，而且一旦欠费业主过多，物业公司起诉的业主就可能不是几十人，而是成百上干人，不得不花费大量人力、物力。据报道，厦门集美花园的物业公司曾经一次起诉 100 多名业主追缴物业管理费，占小区总住户的十分之一。 

　　因此，要从根本上解决业主拖欠物业管理费，还得走出“管理”误区，树立服务理念，注重沟通，贴心服务，真心实意为业主解决问题与困难，与业主求得利益一致和共鸣。笔者希望南京凌云物业公司总经理讲述的故事能给物业管理人士以启发我们管理的一家小区，最初物业费收缴率仅有 5l% ，收缴率为什么低？我们决定搞清原因，经调查发现，小区高层的 1~3 楼是酒店，整天散发熏人的油烟，部分业主认为污染了居住空间，所以拒绝缴费，于是我们花费 3 万元为高楼安装了烟囱；还有些住户是因为家里墙体开裂不愿缴费，我们又主即联系开发商协调解决。不到半竿，这个小区的物业费收缴率上升到近 lOO% 。

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